Utolsó hozzászólások


Dr. Sebestyén Sándor író és történész cikkei hihetetlen érdekesek, izgalmasak s talán ami a legfontosabb érthetőek az olvasó számá…






Publikálni szeretnék Önöknél. Hol találom a formátum-információt? Jánossy Dániel ÁSZ

Építési láz Ázsiában: befektetési ötletek, avagy hogyan profitáljunk bel?le?
Bauboom in Asien: Wie Anleger daran verdienen können
von Martin Gerth, Frank Doll, Daniel Schönwitz
WirtschaftsWoche, 48/2006.


Miközben Európa telített piacai változó sikerrel teljesítenek, a Távol-Kelet elmaradottabb régióiban folyamatos építkezés folyik, hiszen – ami az infrastruktúrát és az ingatlanállományt illeti – itt hihetetlen lemaradásokat kell bepótolni. Jelenleg Ázsia ingatlanpiaca (Japánt leszámítva) épphogy csak akkora, mint Frankfurt, Hamburg és München városoké összesen. A lakások iránti kereslet nagymértékben növekszik: Kínában a népesség 37%-a él városban, Indiában ez a szám csak 28%. Az összehasonlítás kedvéért: a városlakók aránya Latin-Amerikában 80%.

Ahol hiánycikk a korszer? irodának és lakásnak alkalmas ingatlan, viszont nagy rá a kereslet, ott a bérleti díjak hamar az egekbe szöknek. Az indiai Mumbaiban az éves bérleti díj az ingatlan árának akár 11%-át is elérheti. Ily mesés hozamoktól elkápráztatva 2006 els? félévében a befektet?k 43 milliárd dollárt pumpáltak az ázsiai, valamint a csendes-óceáni ingatlanpiacokba, kb. 40%-kal többet, mint az el?bbi fél évben. A befektet?kre az is kecsegtet?en hat, hogy – nem úgy, mint Európában vagy az Egyesült Államokban – nem áll fenn annak veszélye, hogy a növekv? kamatok miatt a bérleti díjak értékükb?l veszítenének. Ezen ázsiai, csendes-óceáni országok növekedési esélye tíz vagy talán több évre el?relátható, és még Japán megállapodott piaca is egy többéves gazdasági fellendülés elején áll. Ezért nem csoda, hogy az ázsiai ingatlanok a befektet?knél ennyire közkedveltek. Ugyanakkor – bár a szóban forgó befektetések oroszlánrésze a profiktól származik, azaz alapoktól, bankoktól, biztosítóktól vagy nyugdíjpénztáraktól – a magánbefektet?k is teret nyerhetnek.

A kilencvenes években a pénzügyi piacok világszerte megérezték, mikor Ázsiában az ingatlanspekulációk sorozata lavinaként omlott össze. Mindezekért érdemes most leszögezni, hogy azóta már felszámolták az 1997-es pénzügyi válságot és az ázsiai országok ingatlanárai lassú fellendülés után most érték el az 1997-es árszintet.

Ezen túlmen?en a kínai és japán hivatalok most sokkal jobban a befektet?k körmére néznek. Mindhárom nagy piacon (Kína, India, Japán) a hitelfedezetek biztosítottak annak érdekében, hogy nehogy a fedezetlen hitelek hiúsítsák meg az ügyleteket, úgy, mint 1997-ben. Ezen túlmen?en az ázsiai nemzeti bankok devizakontói telítve vannak a milliárdos exportkereskedelemnek köszönhet?en, ezért a pénz értékingadozásának veszélye is jelent?sen lecsökkent. A megfelel?, befektetésnek alkalmas ingatlan kiválasztása azonban még mindig fáradságos munka, hiszen egy egységes ingatlanpiac soha nem létezett: az egyes régiók esélyei és kockázatai között óriási különbségek vannak. Egyrészt ott vannak Japán, Hongkong vagy Szingapúr megállapodott piacai, másrészr?l Kínában, Indiában vagy Thaiföldön még sok olyan bizonytalansággal kell a befektet?knek szembenézniük, mint pl. az átláthatatlanság. Az egyes országokban a piac az alábbiak szerint jellemezhet?:

Kína. Az itt megtapasztalható átláthatatlanság nem csupán a hiányzó adatoknak köszönhet?, hanem annak is, hogy a kormány jelent?sen beavatkozik a piaci folyamatokba: így pl. Pekingben az olimpiai játékok miatt az ingatlankínálat jelenleg jóval meghaladja a keresletet. Az olimpiára készül?, továbbá más új építés? ingatlanoknál a kihasználatlanság id?közben 17%-ra n?tt. Szakért?k szerint ez a helyzet három-négy év múlva megsz?nik olyan nemzetközi vállalatok letelepedésének köszönhet?en, akik ez idáig még nem vetették meg lábukat az országban. Rövid távon azonban a bevásárlóközpontok sokkal jobb befektetésnek ígérkeznek a kínaiak fogyasztási kedve miatt, valamint annak köszönhet?en, hogy a hatóságok jelent?sen könnyítettek a bürokratikus utak útveszt?in, ami a külföldi kereskedelmi cégeket illeti.

India. Kínához hasonlóan itt is jelent?sen n? a piac annak köszönhet?en, hogy az országban még kevesebb a már létez? ingatlan és legf?képpen a fels?bb kategóriájú ingatlanok hiányoznak: a 12 milliós Mumbaiban mindössze 700 000 m2 irodaterület áll rendelkezésre; Shangaiban ez a szám 3,3 millió m2. Mivel az indiai ingatlanpiac még kezdeti stádiumában található, a nagyobb befektet?k még kivárnak, ugyanakkor Indiáért beszél a megállapodott bankrendszer, a politika csekély befolyása és szintén vonzóak az ingatlanszakma jól képzett és tapasztalt menedzserei. A befektet?k számára az indiai piac a kínainál sokkal kiszámíthatóbb.

Japán. Nincs még egy olyan átlátszó, jól elemezhet? és nagy ázsiai piac mint Japáné. Egyedül Tokió több mint 21,5 millió m2 ingatlannal rendelkezik, hatszor többel mint Peking. Mivel a japán gazdaság er?teljes növekedést mutat, az ingatlanpiac is hamarosan kiheveri a korábbi válságot. Itt a legjobban a t?zsdén jegyzett ingatlanfejleszt?kbe történ? befektetéssel lehet profitálni.






© 2005-2019, Polgári Szemle Alapítvány